Надо отметить, что в свое время Косарева была в числе разработчиков нацпроекта «Доступное жилье», она рассказала, что в 2004 году только 9% населения имело возможность приобрести жилье за счет собственных средств и кредита на текущих условиях. В 2007 году этот показатель повысился до 18%, то есть в 2 раза увеличилась доля семей, которые могут приобрести стандартное жилье по средним ценам. «Мы раньше прогнозировали целевую динамику и считали, что в 2010 году 30% населения будет доступно жилье. Но из-за финансового кризиса, к сожалению, темпы развития снизятся. По нашим прогнозам, только к 2012 году мы сможем выйти на 25%»,- подчеркнула она. Почему это произойдет? Эксперт считает, что к такому прогнозу привел анализ нескольких составляющих.

     Итак, жилищное строительство. За 9 месяцев 2008 года в среднем по стране прирост ввода жилья составил 3,8% по сравнению с 9 месяцами 2007 года. В 2006-2007 годах аналогичный показатель составлял 119,4%. То есть, уже наблюдается существенное падение темпов роста.

     -          В основном оно затронуло 4 региона: Москву, Московскую область, Санкт-Петербург и Краснодарский край. Там произошло абсолютное падение ввода жилья за 9 месяцев 2008 года (по сравнению с 2007 г), т. е. 81%, - комментирует Косарева. - К примеру, в 2006 году на этих рынках строилось почти 40% вводимого жилья, а в прошлом году их доля снизилась до 26%. В остальных регионах в среднем произошел рост на 15%. С одной стороны, это плохо. С другой стороны, я оцениваю это как положительную динамику. Это значит, что если раньше основной ввод жилья обеспечивался за счет четырех регионов, то сейчас в других регионах начинают развиваться положительные процессы, - заключает она.

     Почему финансовый кризис оказал влияние на строителей? Как утверждают эксперты, с одной стороны, сектор строительства был не очень зависим от банковских кредитов. В структуре финансирования жилищного строительства по первому полугодию 2008 года вырисовывается такая картина: 52% ввода жилья - это индивидуальное жилищное строительство. Работали собственные деньги граждан или кредиты, которые они получали на индивидуальное жилищное строительство. То есть, нет прямого участия застройщика и банков. Почему же тогда проблемы с ликвидностью все-таки сильно повлияли на строителей?

     -          Дело в том, что хотя доля заемных средств не доминировала у застройщиков, но она покрывала оборотные средства. То есть, они кредитовались для кассовых разрывов, для оборотных средств, - объясняет Надежда Косарева.- Когда этого не стало или стало слишком дорого, вышла проблема.

     Между тем, эксперт не исключает, что, с другой стороны, на эти процессы повлияло и снижение спроса населения, который в последние годы был достаточно постоянный. Люди стали ждать, что жилье может подешеветь. Сочетание этих двух факторов сказалось на строителях, убеждена она.

     Основные проблемы начнутся с этого года. За счет того, что в 2008 году часть объектов заморозили, часть так и не начнут строить, начнется спад, который, как утверждают экономисты, будет преодолен только к 2012 году. В этом случае мы сможем выйти только на уровень 2007 года.

     Следующий фактор: соотношение цен на жилье и доходами населения, этот показатель называется «коэффициент доступности жилья».

     «В 2006-2007 году рост цен на жилье опережал рост доходов населения, в 2007 году надо было не есть и не пить 5,3 года, чтобы купить квартиру. В I квартале 2008 года этот показатель практически не изменяется, а по III кварталу стал даже немного лучше, потому что замедлился рост цен на жилье. Если в 2006-2007 году он резко опережал рост доходов населения, был реальный рост цен на жилье, то сейчас этот рост относительно доходов населения резко замедлился. Это положительная тенденция, - рассуждает Косарева. - Многие политики, журналисты говорят, дескать, хорошо, что цены на жилье упадут. Это плохо со всех точек зрения. Если резко упадут цены на жилье, инвестор не будет получать доходность и просто не будет его строить! А на рынке ипотечного кредитования вообще начнется кризис, как в Америке, потому что залог станет дешевле, чем кредит, который нужно отдать».

     Эксперты считают, что абсолютно правильную позицию занимают те банки, которые не выдают кредиты без первоначального взноса. Если нет первого взноса, нет вложений, то очень легко отказаться от квартиры в условиях падения цен на недвижимость, тем самым происходит дефолт. Так остается ли у россиян возможность взять ипотечный кредит?

     - Развитие ипотечного кредитования у нас было в 2006-2007 годах, даже в первой половине 2008 года,- рассказывает эксперт. - Все время увеличивалась доля сделок на рынке жилья с ипотекой. Почти 20% сделок совершалось в первом полугодии 2008 года с помощью ипотеки. Это очень много. При этом выдавались не только ипотечные кредиты, а кредиты на приобретение земельного участка, на реконструкцию индивидуального дома и приобретение жилья, квартиры, дома. Поэтому наполовину шел ипотечный рост, а наполовину выдавались просто жилищные кредиты по другим схемам, не обеспеченным ипотекой. Кстати, индекс приобретения жилья с помощью ипотечного кредита (рассчитывается на семью из трех человек на приобретение стандартной квартиры в 54 кв.м), по данным специалистов, составлял 65%. Это значит, что доход средней семьи был всего 65% оттого, который нужен для приобретения стандартной квартиры. То есть, средней семье кредит был недоступен.

     Цель состояла в том, чтобы к 2012 году был доступен средней семье, а к 2020 году - чтобы семьи с более низкими доходами могли приобретать жилье.

     Что же произошло в банковской сфере после финансового кризиса? Испытав на себе проблему ликвидности, многие банки стали прикрывать ипотечные программы. Особенно маленькие, региональные. Но тенденция с тем, что на рынке остаются только крупные банки, была и раньше. Косарева предполагает, что доля Сбербанка и других крупных банков к концу прошлого года составила около 70%.

     «Итак, первая тенденция - снижение объемов, снижение темпов прироста ипотечного кредитования. Вторая - концентрация кредитования в крупнейших банках. Третья тенденция - повышение ставок по ипотечным кредитам», - поясняет экономист.

     Что же делать людям, которые намеревались купить квартиру с помощью ипотечного кредита? Брать ли кредит на условиях высоких процентных ставок?

     «Считаю, что если вы являетесь игроком, инвестором, спекулянтом на этом рынке, тогда надо спросить миллион специалистов, чтобы выбрать свою инвестиционную стратегию. Если вы простой потребитель и вам просто не хочется жить с тещей, у вас есть возможность купить квартиру, то зачем строить из себя глубокого финансиста. Купите вы эту квартиру и живите счастливо. Если у вас есть такая финансовая возможность», - отвечает Косарева.

     Неужели у обычной среднестатистической семьи никогда не появится возможность приобрести квартиру? Что ждет нас в долгосрочной перспективе?

     «Такая стратегия у нашего государства на бумаге есть, подготовлены два документа, один называется «Проект долгосрочной стратегии массового строительства жилья до 2020 года». Второй - «Государственная программа «Доступное жилье» до 2012 года», - объясняет Надежда Косарева. - Но они еще не утверждены, ситуация пока не та. Но предположим, что у нас нет кризиса, нам надо решать более долгосрочные задачи. 18-19% людей могли сами приобрести жилье с помощью кредита и так далее. А хочется, чтобы таких было 60%. Те, кому можно давать социальное жилье - 30-35%, а хочется, чтобы было 10-15%. Да, 10-15% семей будут малоимущими, и государство будет им давать социальное жилье. Но остается еще одна группа - почти 50% населения. А хочется, чтобы она стала обозримой, примерно 25-20%. Жилье на рынке им не доступно, но они не такие бедные, чтобы им давать полностью бесплатное жилье. Для них можно придумать другие инструменты. Например, возобновить институт жилищно-строительных кооперативов. Он очень развит во многих европейских странах. Сейчас готовятся поправки в закон, чтобы возобновить, возродить кооперативное движение», подчеркивает она.