Поземельные отношения представляют собой одну из самых значительных областей современного гражданско-правового регулирования. Именно многообразие форм собственности на землю, наличие допускаемой законами оборотоспособности отдельных земельных участков, являются наиболее существенными признаками, отличающими демократическое правовое государство с существующей свободой экономической деятельности, каким стремится быть современная Россия, от государства с тоталитарным, или даже деспотическим, устройством.

          Современные правовые основы приобретения прав на земельные участки кардинально отличаются от тех, которые имели место в советский период.

          В 30-е годы, в эпоху коллективизации и массового создания колхозов, советское гражданское право практически полностью вычеркнуло из обихода понятие индивидуального земельного владения. Однако в первый послевоенный период государство в условиях тяжёлого экономического положения было вынуждено дать гражданам возможность самостоятельно производить для себя продукты первой необходимости. Городские жители наделялись садово-огородными участками (дачами), находящимися в пределах городской черты или за ней; лица, имеющие или желающие построить индивидуальный жилой дом, имели право получить во владение окружающий его земельный участок определённой площади.

          Однако земля не могла быть предметом легальных гражданско-правовых сделок. Её единственным собственником и распорядителем оставалось государство, которое выработало правовые институты наделения земельными участками граждан и организаций, получившие названия постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения.

          В области дачного хозяйства земля передавалась на праве постоянного (бессрочного) пользования садоводческим товариществам, образуемым, как правило, на базе предприятий. Эти товарищества, в свою очередь, выделяли своим членам индивидуальные участки. Таким образом, основанием дачного землевладения являлось членство в таком товариществе, являвшееся производным от статуса владельца в своём трудовом коллективе. Член садоводческого товарищества не мог распорядиться принадлежащим ему земельным участком. Единственное, он имел возможность передать иному лицу своё право членства в товариществе.

          Аналогичным образом происходило с землёй, выделяемой под строительство и эксплуатацию индивидуальных гаражей. Земельный участок передавался на праве постоянного (бессрочного) пользования гаражно-строительному кооперативу, который затем распределял его территорию между своими членами, строившими индивидуальные или чаще коллективные, гаражные боксы. При этом член кооператива получал возможность построить и эксплуатировать свой гараж; земли, на которой он располагался, владелец непосредственно не касался.

          Наиболее прямое отношение к землевладению имели собственники индивидуальных жилых домов. Лица, владеющие такими домами, или желающие их построить, заключали с государством договор постоянного (бессрочного) пользования землёй. Такие договора известны в современном риэлтерском обиходе под названием «ПэБэЗээЛ-ки». В соответствии с таким договором лицо, заключившее его, имело право сколь угодно длительное время использовать принадлежащий ему земельный участок для строительства и эксплуатации индивидуального жилого дома, надворных построек, и ведение личного подсобного хозяйства. Не было никакой возможности возмездного или безвозмездного отчуждения данного земельного участка, передачи его в залог. Такой участок можно было только передать по наследству. В случае продажи или дарения жилого дома его новый владелец получал возможность заключить договор постоянного (бессрочного) пользования от своего имени.

          Кроме того, существенно ограничивалась сама возможность владения жилыми домами на праве собственности. В соответствии с нормами гражданского права СССР в случае приобретения права собственности на второй дом, или на вторую кооперативную квартиру, гражданин обязан был произвести отчуждение одного из этих объектов.

          После разразившегося в конце 80-ых – начале 90-ых годов прошлого века политического и экономического кризиса советского режима, показавшего, что реальный социализм является не более высшей, по отношению к капитализму, социально-экономической формацией, а не сильно видоизменённой формой восточного деспотизма, удачно прижившегося на благоприятной российской почве, пришедшие к власти реформаторы во главе с Б. Н. Ельциным круто изменили базовые положения гражданского законодательства России. С появлением Закона РФ «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства» начался стихийный процесс формальной передачи государственных земельных участков в собственность граждан.

          Главным образом этот процесс коснулся земельных участков, используемых под дачи. Эти участки подлежали изъятию у садоводческих товариществ и бесплатной передаче в собственность гражданам – членам этих товариществ, согласно имеющимся спискам.

          Принятая в ноябре 1993 года Конституция Российской Федерации впервые за долгий период провозгласила многообразие форм собственности на землю, назвав в их числе частную собственность. Аналогичные нормы появились в ряде указов Президента РФ, принятых с целью продвижения конституционных норм. В одном из таких указов говорилось, что граждане и юридические лица - собственники земельных участков имеют право продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранными инвестициями, провозглашалось право граждан, получивших участки в пожизненное наследуемое владение или бессрочное (постоянное) пользование, либо взявших их в аренду (кроме аренды у физических лиц) на предоставление и выкуп этих участков в собственность. Предусматривалась также форма свидетельства на право собственности на землю.

          В первой половине 90-х годов в Государственной Думе РФ были очень сильны позиции коммунистов и иных радикальных противников установления частной собственности на землю. Поэтому провести аналогичные нормы в федеральном законодательстве практически не представлялось возможным. Появившаяся в 1994 году 1-я часть Гражданского кодекса РФ в 17-ой Главе повторила указанные нормы, касающиеся поземельных отношений, но закон о введении кодекса в действие установил, что эта глава  вступает в силу со дня введения в действие Земельного кодекса, принятие которого всё время откладывалось. В 1998 году вышел Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который провозгласил, что единственным доказательством существования права собственности на любой объект недвижимости, в том числе земельный участок, является государственная регистрация этого права.

          Таким образом, даже несмотря на принятие в октябре 2001 года Земельного кодекса РФ и начало действия 17-ой Главы Гражданского кодекса, законодательное признание права на свободное владение, пользование и распоряжение гражданами земельными участками на праве собственности было всего лишь формально продекларировано.

          Фактически признать право собственности на такой участок и распорядиться им не было никакой реальной возможности. Этим активно пользовались консервативные городские власти, отрицательно относившиеся к возможности приобретения гражданами в собственность земли, и передавали такие участки в аренду, изымая при этом прежние свидетельства на право постоянного (бессрочного) пользования. Положением ст. 20 Земельного кодекса РФ о том, что лица, владеющие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, могут бесплатно приобрести право собственности на этот участок, не мог воспользоваться практически никто, поскольку механизм реализации этого положения разработан не был.

          Так было до того момента, пока предыдущий состав Государственной Думы в 2006 году не принял закон, получивший неформальное название - о дачной амнистии. Согласно этому закону, граждане, владевшие своими садовыми, огородными или дачными земельными участками и участками, предоставленными для ведения индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, получили право самостоятельно, минуя какие-либо иные бюрократические процедуры, зарегистрировать своё право собственности на них посредством прямого обращения в федеральный орган по регистрации прав на недвижимость. Этот порядок распространялся даже на те случаи, когда в документе, устанавливающем или удостоверяющем право гражданина на его земельный участок, не было указано право, на котором он предоставлен, или вид этого права определить было невозможно. В таком случае земельный участок также считался предоставленным гражданину на праве собственности и он мог зарегистрировать это право. И, наконец, право собственности на такие участки стало подлежать регистрации и в том случае, если сведения об их площади, содержащиеся в правоустанавливающем документе, не соответствовали данным современного кадастрового плана.

          Закон о «дачной амнистии» стал подлинной революцией в налаживании нормальных гражданских правоотношений с земельными участками некоммерческого целевого использования. Кроме того, что он устранил внешние бюрократические барьеры, направив обладателей земельных участков непосредственно в федеральный регистрирующий орган, он также разбюрократизировал работу самого этого органа, заставив его закрыть глаза на неопределённость в видах права на землю и на неизбежное противоречие площадей.

          И всё-таки даже этот новый закон не был совершенен до конца. Дело в том, что временной промежуток выдачи предназначенных для его реализации правоустанавливающих документов о предоставлении земельных участков их владельцам на усеченном праве был весьма длительным, охватывая период от середины сороковых годов до времени, непосредственно предшествующему принятию Земельного кодекса РФ. За это время первоначальные и последующие владельцы земельных участков успевали умереть, продать или обменять свои дома, стоящие на этих землях. Количество потенциальных собственников, имеющих правоустанавливающий документ на право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком на своё имя, было также ничтожно мало. Закон о дачной амнистии требовал не менее радикальной, чем он сам, доработки.

          Поэтому в ноябре 2007 года Президентом Путиным был подписан Федеральный закон о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощённом порядке прав наследников, а также иных граждан на земельные участки. Основным стержнем этого закона стала возможность граждан, к которым право собственности на жилой дом или гаражный бокс перешло в результате принятия наследства или гражданско-правовой сделки, регистрировать право собственности на занимаемые этими объектами земельные участки посредством предоставления документов, на основании которых прежним собственникам такого объекта принадлежала земля под ним, и правоустанавливающего документа, подтверждающего своё право собственности на дом или гараж.

          Таким образом, действующая власть последовательно провела в жизнь провозглашённый пятнадцать лет назад конституционный принцип признания права частной собственности на землю, предоставив возможность регистрации такого права практически на каждый земельный участок, который на протяжении десятилетий принадлежал их владельцам на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения.

          Не следует думать, что принятие этого последнего федерального закона окончательно поставило все точки над «I». В течение года с момента его вступления в силу оставалась неопределённость в вопросе о том, что делать с теми земельными участками, которые были переданы владельцам расположенных на них объектов недвижимости в аренду. Был период, когда в федеральном регистрирующем органе возобладала точка зрения, что граждане, которые воспользовались однажды своим правом на заключение договора аренды используемого ими участка, уже не могут претендовать на его бесплатное приобретение в собственность. Но такая позиция не была поддержана органами судебной власти, признавшими отказы в государственной регистрации права собственности на арендованные земельные участки недействительными.