Сегодня одним из самых популярных видов решения насущной проблемы приобретения недвижимости является ипотечный банковский продукт (в народе — ипотека). В первую очередь, это тот вариант, которым, по сути, может воспользоваться любой человек. Такая открытость и привлекает внимание людей. Но наряду с простотой и легкостью существует и страх перед тем, что за долгие годы может измениться не только окружающий мир, но и личное финансовое положение. Но все же ипотека — это выход. Мы с вами поговорим не о процентных ставках и комиссиях банков, не о том, какое жилье лучше приобретать по ипотеке: первичное или вторичное, речь пойдет о другом, но не менее важном аспекте — о регистрации права собственности на жилье, приобретенное с помощью ипотеки. Итак, в первую очередь напомним, что регистрацией прав граждан на приобретенное жилье на территории нашего края занимается Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Хабаровскому краю. О том, что такое ипотека с точки зрения регистрации прав на недвижимое имущество мы поговорили с начальником отдела управления, государственным регистратором Ириной Савиной:

—Для начала давайте разберемся, что же такое ипотека? Какие права и обязанности в этом отношении имеет банк и человек, который все же решил приобрести жилье таким способом?
— Один из наиболее важных моментов в ипотеке — это то, что кредитор (тот, кто предоставляет денежные средства), по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение требований, то есть в случае неуплаты кредита реализовать приобретенное заемщиком жилье и возвратить заемные средства. Тем самым банк защищает свои интересы. В обеспечение обязательств закладывается приобретаемая или уже имеющаяся недвижимость. В зависимости от этого ипотека бывает двух видов: договорная ипотека и ипотека в силу закона. Ипотека в силу закона — оформление в залог покупаемой недвижимости. 90% ипотеки в силу закона — приобретение жилья, которое покупается либо в рассрочку, либо на средства, которые предоставляет кредитная организация, например, банк. Сразу оформляется сделка купли — продажи (продавец продает, покупатель покупает) и оговаривается, что жилье покупается на средства кредитной организации. Регистрируется право покупателя и залог в силу закона. Суть договорной ипотеки заключается в том, что предоставляется кредит, а в обеспечение кредита закладывается не приобретаемое, а уже имеющееся недвижимое имущество — промышленные базы, здания, склады, земельные участки (юридическими лицами) и уже имеющееся жилье (физическими лицами). Одно очень важное преимущество ипотеки — кредитор не забирает имущество, заложенное имущество остается у должника в пользовании, он должен лишь сохранить его. Граждане, приобретающие жилье по ипотечному кредиту, проживают в нем, имущество переходит к ним в собственность, но оно обременено ипотекой. Хотя с согласия банка можно продать это жилье или распорядиться им как-то иначе.

— Если первый этап уже пройден — банк и человек «договорились», что необходимо для того, чтобы зарегистрировать недвижимость?
— Наше ведомство — последняя инстанция в оформлении ипотеки, — подчеркивает Ирина Михайловна, — Продавец и покупатель приходят к нам с паспортами, квитанцией об оплате госпошлины, кредитным договором (а если есть — и закладной), техописанием квартиры, справками о составе прописанной в жилье семьи, в отдельных случаяхс согласованиями органов опеки и попечительства и некоторыми другими бумагами, зависящими от индивидуальных обстоятельств. Мы тщательно проверяем соответствие условий договора законодательству, права продавца, подлинность документов и подписей, правоспособность сторон и т.д. Главная проблема в том, что люди, покупающие квартиру, зачастую не читают бумаги, которые подписывают! Приобретение жилья по ипотеке, конечно, исключает много проблем, так как банки проводят обственные проверки. Напомню, что государственной регистрации в органах Росреестра подлежат договор купли-продажи, договор ипотеки жилья, закладная (если она составлялась), право собственности покупателя (заемщика ипотечного кредита) на жилье и обременение этого жилья залогом.

— Существует такое понятие, как «регистрационная запись об ипотеке». Его сущность заключается в том, что человек официально является должником кредитной организации. Безусловно, после того, как все кредитные обязательства человек выполнил, ему хотелось бы избавиться от данной записи. Как проходит эта процедура?
— Погашение регистрационной записи об ипотеке происходит на основании ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», которая гласит: регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. При погашении регистрационной записи об ипотеке в связи с прекращением ипотеки закладная аннулируется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом. Аннулированная закладная передается ранее обязанному по ней лицу по его требованию.

— Почему регистрация права на недвижимое имущество — это очень важный момент?
— Все очень просто. Госрегистратор предоставляет человеку право собственности на недвижимость. Проще говоря, если право собственности не зарегистрировано, то человек в принципе не является собственником. Госрегистратор берет на себя огромную ответственность, в том числе и материальную. Согласно гражданскому законодательству, сама ипотека возникает с момента регистрации, то есть с момента внесения записи в реестр. Зарегистрированное право может быть оспорено исключительно в судебном порядке. Это значит, что аннулировать запись госрегистратора и признать ее недействительной не вправе ни администрация, ни граждане.
Много различных мнений бытует в народе о самом явлении — «ипотека». Кто-то категорически «за», кто-то категорически «против». Достаточно объективно оценить окружающую реальность и взглянуть на немую статистику, которая красноречивее любого PR-менеджера банка скажет о том, что ипотека сегодня — это неотъемлемая часть нашей жизни. Судите сами: в 2009 году в ЕГРП внесено 8.967 регистрационных записей об ипотеке.