Это означает, что:

- первично предоставляется относительно большой по размеру земельный участок для комплексного освоения;

- победитель аукциона, ставший арендатором предоставленного ему большого земельного участка, имеет обязательство к определённому сроку посредством планировки территории разделить его на несколько земельных участков (см. подпункт 6 пункта 3 статьи 38.2 Кодекса);

- из большого земельного участка в итоге образуются несколько земельных участков меньшего размера;

- образованные земельные участки меньшего размера – это земельные участки, непосредственно подлежащие застройке для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешённого использования. Они не подлежат дальнейшему разделению.

В процессе подготовки правил землепользования и застройки территориальные зоны формируются с установлением для них видов разрешённого использования. Комплексное освоение в целях жилищного строительства – это не вид разрешённого использования. Это – процедура, основанная на проведении планировки территории, посредством которой и определяются границы земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешённого использования.

Такая позиция позволяет считать, что норма абзаца первого пункта 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации распространяется на земельные участки, образованные в границах ранее предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства большого земельного участка, и не распространяется на большие земельные участки, предоставленные для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Обобщение практики проведения аукционов по продаже права на заключение договора аренды земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства в различных регионах подтверждает сделанный вывод. В подавляющем большинстве случаев земельный участок, предоставляемый для комплексного освоения, находится в различных территориальных зонах.

То же самое характеризует земельные участки линейных объектов. Возможность расположения таких земельных участков в различных территориальных зонах прямо не вытекает из Земельного кодекса, но вытекает из системного анализа его норм. Случай с земельными участками для комплексного освоения – аналогичный случай.

С учётом изложенного предлагается отражать такую правовую позицию в процедурной части правил землепользования и застройки поселений и городских округов.

Вопрос: Пунктом 3 статьи 38.2. Земельного кодекса Российской Федерации определено, что при проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства продавец определяет:

- начальную цену предмета аукциона, которой является начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства;

- цену выкупа земельных участков, в расчете на единицу площади, по которой арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения документации по планировке территории сможет выкупить отдельные земельные участки в собственность;

- размер арендной платы за земельный участок, предназначенный для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, в расчете на единицу площади и порядок ее изменения.

В связи с вышеизложенным, просим разъяснить следующее. В отличие от ст. 38.1, в статье 38.2 Земельного кодекса РФ не указано, что расчет вышеназванных платежей осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В п.2. ст. 38.2 говорится, что аукцион проводится в соответствии со ст. 38.1 Земельного кодекса РФ. Следует ли данную норму закона понимать, что все три вида платежа, указанные в ст. 38.2. Земельного кодекса РФ должны определяться в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности или они должны определяться иным образом, например, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, нормативного правового акта субъекта Российской Федерации и т.п.?

Ответ:

Из нормы пункта 7 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что начальная цена аукциона определяется на основании отчёта независимого оценщика, составленного в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Пункт 2 статьи 38.2 определяет, что аукционы по комплексному освоению «проводятся в соответствии со статьей 38.1 настоящего Кодекса с учётом положений настоящей статьи». На языке законов это означает, что из первой статьи про аукционы для жилищного строительства к ситуации с комплексным освоением применяются нормы, которые специальным образом не урегулированы во второй статье про комплексное освоение.

В статье 38.1 говорится о начальной цене аукциона как о начальной цене земельного участка или начальном размере арендной платы. В статье 38.2 начальная цена аукциона другая – это начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства. Следовательно, нормы про определение начальной цены предмета аукциона по статье 38.1 не должны применяться к определению начальной цены по статье 38.2. И уж тем более эта норма не может распространяться на иные два платежа, которые установлены статьёй 38.2, так как они не имеют отношения к начальной цене аукциона.

Таков чисто правовой контур вопроса. Однако с организационно-методической точки зрения мы можем посоветовать органам местного самоуправления проводить оценку начальной цены права на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства. Это не обязанность, но право. В таком случае заключение независимого оценщика всегда можно будет предъявить при проведении проверки бюджетной дисциплины со стороны контрольно-надзорных органов.

Вопрос: Пунктом 5 ст. 30.2 Земельного кодекса РФ определено, что арендатор земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения документации по планировке территории и государственного кадастрового учета отдельных земельных имеет исключительное право приобрести эти земельные участки в собственность или в аренду для жилищного и иного строительства.