Из совместного анализа ст. 30.2 и ст. 38.2 Земельного кодекса РФ следует, что арендатор имеет право приобрести в собственность земельные участки по цене, указанной в извещении о проведении аукциона. Как в этом случае учитывать, что стоимость земельного участка на дату проведения аукциона и стоимость земельного участка на дату его выкупа, по истечении нескольких лет после проведения аукциона могут существенно отличаться друг от друга? Часть 2 п.3 статьи 38.2 в данном случае не предусматривает, что в извещении о проведении аукциона, необходимо указывать порядок изменения (индексации) цены выкупа земельного участка. Возможно ли в извещении о проведении аукциона указывать порядок изменения цены выкупа земельного участка?
Ответ: Как правильно отмечено, победитель аукциона после образования отдельных земельных участков под жилищное строительство имеет право приобрести их в собственность по цене, указанной в извещении о проведении аукциона в расчёте на единицу площади. Последнее указание важно – ведь при проведении аукциона с предоставлением в аренду для комплексного освоения, например,
Стоимость земельного участка на дату проведения аукциона и стоимость земельного участка на дату его выкупа, по истечении нескольких лет после проведения аукциона наверняка будут существенно отличаться друг от друга. По своей сути, выкупная цена через некоторое время является аналогом фьючерсной сделки. Поэтому практически всегда органы местного самоуправления при проведении аукционов по статье 38.2 устанавливают формулу определения выкупной цены, например, пятьдесят процентов кадастровой стоимости земельных участков, установленной на момент выкупа, умноженная на коэффициент инфляции, установленный федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год.
Вопрос: Как указано выше, арендатор земельного участка предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков может приобрести эти земельные участки в аренду. Следует ли понимать норму закона, изложенную в ч.4 п.3 ст. 38.2 Земельного кодекса РФ, что в извещении о проведении аукциона указывается размер арендной платы, по которой арендатор после утверждения документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных будет приобретать эти земельные участки в аренду, или же это размер арендной платы за земельный участок только на период его комплексного освоения? Как в последнем случае, определяется размер арендной платы за земельные участки, которые будут предоставляться для строительства отдельных объектов, после утверждения документации по планировке территории? Или же арендатор обязан платить арендную плату за комплексное освоение земельного участка до тех пор, пока на нем не завершится строительство всех запланированных документацией по планировке территории объектов?
Какой смысл внесения арендной платы за землю в период подготовки документации по планировке территории. Ведь арендатор фактически не пользуется землей. Арендная плата должна вноситься в период строительства объектов, а законодательством этот вопрос не урегулирован.
Ответ: Логика вопроса выстроена абсолютно точно. Норму подпункта 4 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации надо понимать так, что в извещении о проведении аукциона указывается размер арендной платы за земельный участок только на период его комплексного освоения. Законодатель не указал на порядок определения арендной платы, по которой арендатор после утверждения документации по планировке территории и государственного кадастрового учёта земельных участков будет приобретать эти земельные участки в аренду. В этом случае порядок должен будет определить орган местного самоуправления самостоятельно.
Да, это можно назвать пробелом законодательства. Но мы вполне допускаем, что такой пробел законодатель допустил сознательно. Дело в том, что право, на котором будет приобретать отдельные земельные участки победитель аукциона, определяет он сам. И можно исходить из того, что законодатель подталкивает победителя оформлять земельные участки в собственность. Фактически говоря, что порядок определения выкупной цены должен быть в извещении, это прозрачно и гарантировано, а арендную плату тебе могут через два года, например (когда поставишь земельные участки на кадастровый учёт), «задрать» так, что пожалеешь о том, что ввязался в это комплексное освоение. Такое понимание находится в русле подходов, обсуждаемых в Государственной Думе, о возможной отмене аренды при предоставлении земельных участков для любого строительства вообще и жилищного – в особенности, из земель, находящихся в публичной собственности.
Также необходимо отметить, что смысл внесения арендной платы за землю в период подготовки документации по планировке территории, когда арендатор фактически не пользуется землёй, действительно небольшой. Поэтому ставка такой арендной платы должна стремиться к нулю, и быть чисто символической. Однако можно поступать по-другому: сделать высокой такую арендную плату, одновременно занизив выкупную цену за образуемые в будущем земельные участки. С экономической точки зрения – это всё равно, с логической – лучше первый вариант.
Вопрос: Когда закачивается срок действия договора на комплексное освоение в целях жилищного строительства? После утверждения документации по планировке территории и приобретением арендатором каких-либо отдельных земельных участков в собственность или в аренду для строительства конкретных объектов или после выполнения всех обязательств по договору, в том числе и по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры и передачи их в государственную или муниципальную собственность?
Если арендатор земельного участка, после утверждения документации по планировке территории приобрел в собственность или в аренду только один или несколько свободных размежеванных земельных участков, нужно ли уменьшать площадь земельного участка, переданного в аренду для его комплексного освоения в целях жилищного строительства?
