При сдаче помещения за плату в
пользование стороннему лицу или организации заключать договор надо. Это
понимают большинство собственников квартир или офисов, желающих сдать свое
имущество в пользование другому лицу. Ведь договор снимет большинство проблем,
связанных с дальнейшей эксплуатацией их недвижимости, устранит возможные споры
и претензии, даст определенные гарантии.
Зачастую специалисты
озаглавливают документ «Договор аренды жилого помещения» вместо: «Договор найма
жилого помещения». И наоборот. В чем же разница? Какой договор необходимо
заключить?
И договор аренды, и договор
найма – это договоры имущественного найма. Договору найма жилого помещения
посвящена глава 35 ГК РФ, а отношения сторон по договору аренды регулируются главой
34 ГК РФ. А выбирать между этими двумя типами договоров, как правило, не
приходится, так как тип используемого договора определен объектом (жилое или
нежилое помещение) и субъектным составом сторон договора (юридическое или
физическое лицо снимает объект).
Договор аренды
используется, если за плату сдается любое недвижимое имущество, кроме жилых
помещений. Кроме того, договор аренды используется в случае, если жилое
помещение передается в пользование юридическому лицу (п.2 ст. 671, п.1 ст.677
ГК РФ). Но если жилое помещение передается в пользование физическому лицу – то
однозначно используется договор найма.
При договоре найма – собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо, будет
называться наймодатель, другая сторона – наниматель. При договоре аренды - арендодатель и арендатор. Недопустимо в
договоре аренды квартиры заменять наименование сторон и называть такой договор
договором найма.
Вид гражданско-правового договора определяется не
названием, а содержанием этого договора.
Еще раз коротко: по договору найма наймодатель передает нанимателю – физическому лицу, только жилое помещение и только для проживания
граждан.
По договору аренды арендодатель передает арендатору
– юридическому лицу, жилое помещение
только для проживания граждан, или нежилое помещение - для коммерческих целей.
Регистрировать или нет?
Очень часто и юристы, и
риэлторы и тем более граждане – собственники помещений, считают, что и договор
найма, и договор аренды, заключенные на срок более одного года, подлежат обязательной
государственной регистрации.
С этой целью стороны сделки нередко
приходят в территориальный орган Росреестра и настаивают, чтобы данное
заявление у них непременно приняли, а
сделку зарегистрировали.
Попробуем разобраться.
В соответствии с п.1 ст. 164
ГК РФ, если стороны заключают договор найма жилого помещения и нанимателем
является физическое лицо - государственная регистрация такого договора не
требуется вне зависимости от срока его действия, поскольку регистрация
договоров найма законом не
предусмотрена.
Если жилое помещение
передается юридическому лицу, то должен быть заключен договор аренды (п.2 ст.
671, п.1 ст.677 ГК РФ), который подлежит
государственной регистрации в случае, если он заключен на год или более.
Следовательно, сделки по
найму жилых помещений в органах Росреестра не регистрируются. Договор аренды
или найма недвижимости, заключенный физическими лицами в простой письменной
форме без нотариального оформления, не заверенный какой бы то ни было печатью,
всегда будет являться абсолютно легитимным полноценным документом, имеющими
абсолютно полную юридическую силу.
О.Л. Мавлянова, начальник отдела регистрации прав на объекты недвижимости
нежилого назначения Управления Росреестра по Хабаровскому краю
| 
