По нашей просьбе и при содействии помощника руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю Елены Баковкиной подробно раскрывает алгоритм действий по сделкам с недвижимостью Ольга Закон, начальник отдела приема документов.
Действие 1. Составление договора купли-продажи
Как такового официального бланка договора купли-продажи не существует. Документ может быть напечатан в простой письменной форме или даже написан от руки. Самое главное, доступно прописать в нем четыре пункта (см. ниже). Можно, конечно, обратиться за помощью к юристу, но вам вполне по силам сделать это и самим — образец есть в Интернете, системах «Консультант-плюс» или «Гарант».
Что обязательно должно быть в договоре?
1. Стороны договора. Кто кому продает квартиру, обязательно укажите дату и место рождения, паспортные данные, место прописки или проживания продавца и покупателя.
2. Описание предмета договора. Указываются данные, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество, которое передается по договору покупателю. Располагается оно на земельном участке или в составе многоквартирного дома — опишите это обязательно, иначе договор не будет считаться заключенным. Если речь идет о продаже квартиры, то указываем ее характеристики: номер дома, квартиры, этаж, площадь жилого помещения без учета балконов, лоджий, веранд, террас.
3. Цена квартиры. Помимо цены за квартиру, прописью и цифрами обязательно укажите, каким образом будут переданы деньги — полностью или в рассрочку. Если вы выбрали последний вариант, то письменно пропишите порядок, сроки и размеры платежей.
4. Лица, сохраняющие право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем.
Это довольно-таки редкий случай. Чаще всего необходим, когда квартиры покупаются родственниками. Если вы покупаете квартиру, скажем, у брата, а в ней остается проживать ваша общая мама и вы с этим согласны, то этот пункт в договоре также прописывается обязательно.
Важно!
Прежде чем подписывать договор купли-продажи, внимательно его прочитайте: все договоренности между продавцом и покупателем должны быть отражены в этом документе. Если вас уверяют, что «юстиция» (то есть управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Хабаровскому краю) принимает только типовой договор — не верьте. Типового договора просто не бывает. Моменты, которые вы считаете существенными, можно и нужно прописать: какую сумму вам заплатят, когда, целиком или частями — все это необходимо отразить в документе. Помните, что юридическую силу имеет только то, что написано в договоре, но не устные договоренности.
Действие 2. Подача документов на государственную регистрацию прав
Для регистрации права в территориальный орган Росреестра по местонахождению вашего объекта являются обе стороны. Можно направить своего представителя, действующего на основании нотариально удостоверенной доверенности.
Если недвижимость находится в Хабаровске — вам прямая дорога на улицу К. Маркса, 74.
Какие документы необходимы для регистрации сделки купли-продажи? Квитанция об уплате государственной пошлины.
Подлинник и копия документа об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию прав и сделки.
Это, по сути, квитанция, которую выдают в банке, плюс с нее нужно будет снять ксерокопию. Реквизиты для уплаты госпошлины имеются на сайте www.to27.rosreestr.ru, на стендах в управлении. Пошлину за регистрацию права собственности на квартиру оплачивает покупатель. Она составит 1000 рублей, если собственник один, а если двое, то сумма делится напополам: соответственно по 500 рублей, и так далее.
Пошлину за регистрацию сделки — 1000 рублей — оплачивают и продавец, и покупатель, то есть она делится на количество участников договора. Например, если договор заключили двое граждан, то платят по 500 рублей каждый. Если в сделке участвуют два продавца и два покупателя, то по 250 рублей.
Оплатить госпошлину можно в любом кредитном учреждении, в офисе территориального управления Росреестра по улице К. Маркса, 74 также есть отделение банка.
Договор купли-продажи (не менее чем в 2-х экземплярах).
Документы, удостоверяющие личность продавца и покупателя.
Справка о наличии либо отсутствии лиц, зарегистрированных в данном жилом помещении на момент совершения сделки.
Что еще может понадобиться? Если собственником жилого помещения является в том числе и несовершеннолетний ребенок, то орган опеки и попечительства должен дать разрешение на такую сделку.
Если недвижимость приобретена в браке, необходимо согласие супруга на продажу (или приобретение) жилого помещения. В случае продажи доли в праве собственности на помещение или при отчуждении комнаты в коммунальной квартире должно быть соблюдено право преимущественной покупки сособственника.
Акт приема-передачи. Тоже заполняется в свободной форме. Содержание, по сути, то же, что и в договоре купли-продажи. Укажите, что квартира покупателем осмотрена. Если эти сведения содержатся в договоре купли-продажи, акт приема-передачи не обязателен.
Действие 3. Получение свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру Государственная регистрация — гарантия ваших прав. Если вы представили полный пакет правильно оформленных документов, через десять дней вы получите свидетельство о государственной регистрации права и станете полноправным собственником своих квадратных метров.
Часто спрашивают: нужно ли обращаться к нотариусу? Нужен ли риелтор при подаче документов на регистрацию?
Действующее законодательство не предусматривает:
— обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи;
— присутствия риелтора при подаче документов на регистрацию.
Что еще должен знать будущий собственник?
Главное, что интересует покупателя, — «чистота» квартиры.
Вы вправе самостоятельно получить выписку из ЕГРП, где указаны данные о правообладателе, о наличии зарегистрированных ограничений, обременений, другие сведения. Эту информацию, которая является открытой, может запросить любое лицо при наличии документа, удостоверяющего личность. Цена вопроса — 200 рублей. Если хотите знать больше — попросите у собственника выписку из ЕГРП о переходе прав.
Что должно насторожить?
Если квартира за последнее время часто перепродавалась — возможно, здесь что-то не так.
Игорь СМАГЕР.
P.S. Управление Росреестра по Хабаровскому краю находится по адресу: