Вопрос: Наша семья приобретает квартиру в Хабаровске, но продавец действует по доверенности. На что обратить внимание?

Необходимо знать, что доверенность может быть выдана для совершения как одного действия (например, только на сбор необходимых для сделки документов или на регистрацию договора купли-продажи), так и нескольких: например, осуществление сделки купли-продажи.

Также обратите внимание на дату - чем меньше промежуток времени между датами выдачи документа и заключения договора купли-продажи, тем надежнее. Ведь действие доверенности может прекратиться по самым разным причинам. Например, истечение срока доверенности, отмена доверенности лицом, ее выдавшим, наконец,  смерть доверителя.

Срок действия доверенности не может превышать трех лет. Если же дата, когда документ потеряет силу, не указана, он действителен в течение одного года.

И главное, перед тем, как заключать сделку, постарайтесь обязательно встретиться с собственником и лично убедиться, что он действительно намерен распорядиться недвижимостью. Если доверенность выдана весьма пожилым человеком - удостоверьтесь, что он по-прежнему жив-здоров. Доверенность умершего лица недействительна. Так же как и сделка.

Требуется ли нотариальное согласие жены при продаже квартиры, которая принадлежит мне на основании договора приватизации?

         Согласно ст.34 Семейного кодекса Российской Федерации, имущество нажитое супругами во время брака за счет общих доходов, является их общей совместной собственностью. То есть к такому имуществу относится имущество, приобретенное супругами по возмездным сделкам.

         Договор приватизации жилого помещения является безвозмездным договором. Следовательно, квартира, приобретенная таким образом одним из супругов, не относится к общему имуществу. Поэтому при отчуждении квартиры и не требуется нотариального согласия другого супруга на отчуждение.

         Имею ли я право продать квартиру, приобретенную в браке,  своей супруге?

         В соответствии с п.2 ст.34 Семейного Кодекса имущество, приобретенное в период брака за счет общих доходов, является общим имуществом супругов независимо от того, на чье имя оно приобретено. Это имущество находится в их общей совместной собственности, что означает наличие у них единого неделимого права на имущество.

         Таким образом, продавая имущество, приобретенное в браке, другому супругу, гражданин также и приобретает это имущество, то есть фактически совершает сделку сам с собой. А второй супруг фактически приобретает это имущество у самого себя. В результате договор не влечет абсолютно никаких правовых последствий.

         Это противоречит понятию договора, данному в п.1 ст.420 ГК РФ, в соответствии с которым договор – это соглашение двух или нескольких лиц (то есть сторон) об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. В рассматриваемом случае, как было показано выше, с обеих сторон договора находятся одни и те же лица, и данная сделка не влечет возникновения, прекращения или изменение гражданских прав и обязанностей.

         Следовательно, заключение договора купли-продажи жилого помещения, приобретенного в браке за счет общих доходов, невозможно.

         Прошу разъяснить порядок отчуждения имущества, нажитого супругами во время брака на совместные средства, но оформленные только на одного супруга, после расторжения брака в случае, если не был произведен раздел имущества супругов, а также не были определены доли в этом имуществе? Местонахождение супруга мне неизвестно, даже не знаю, жив ли он.

При  отчуждении  имущества  одним из супругов, в  случае расторжения  брака,  независимо  от  времени   его  расторжения, согласие  бывшего супруга на  отчуждение имущества не  требуется.

Семейное законодательство   регулирует  имущественные  отношения    между супругами   (ст.2   СК РФ), следовательно, после  расторжения брака  в отношении  имущества, приобретенного   одним   из   супругов   в   период   брака,   и  поступившего    в   силу  закона   в  совместную   собственность супругов, действуют общие нормы  гражданского  законодательства, регулирующие распоряжение  имуществом,  находящимся в совместной собственности.

В   соответствии  с  п.  2  ст.  253   ГК РФ  распоряжение  имуществом,  находящимся  в совместной  собственности,   осуществляется   по  согласию  всех участников, которое  предполагается  независимо от того, кем  из участников  совершается   сделка  по   распоряжению  имуществом.

Таким  образом, законом  не  установлено требование  составления письменного согласия  на  распоряжение имуществом, находящимся в совместной   собственности,  в том числе и для имущества  бывших супругов.

         Я собираюсь купить квартиру. Продавец собрал все документы, мы подписали договор купли-продажи и сдали его на государственную регистрацию. Означает ли, что с момента подписания всех документов и подачи их на государственную регистрацию я становлюсь собственником приобретаемой квартиры?

         В соответствии с п. 8 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Это означает, что договор, не прошедший государственную регистрацию, не будет считаться заключенным, и, следовательно, не будет иметь никаких правовых последствий.

         В соответствии с п.4 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», датой государственной регистрации прав и сделок является день внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав, а не день подачи документов на государственную регистрацию.

         Следовательно, собственником приобретаемой квартиры вы станете не с момента подачи документов на государственную регистрацию, а с момента внесения записи в Единый государственный реестр прав. 

         Утеряно свидетельство о государственной регистрации прав на квартиру и договор купли-продажи. Как быть? Не продадут ли квартиру без моего ведома?

         Для получения повторного свидетельства и копии зарегистрированного договора, на основании которого возникло право собственности (приравнивается к подлиннику), вы можете обратиться в территориальное управление Росреестра по месту нахождения объекта недвижимого имущества.

         При себе необходимо иметь документ, удостоверяющий личность (паспорт), доверенность, если от вашего имени обратится представитель, а также подлинник и копию документа, подтверждающего оплату.

Опасаться, что квартиру продадут без вашего ведома, не стоит: для регистрации сделки продавцу нет необходимости предъявлять свидетельство в регистрирующий орган – все данные о правах на недвижимое имущество хранятся в реестре (ЕГРП) в электронном виде, поэтому никто не сможет распорядиться вашей недвижимостью.

Дарение

          Я хочу подарить жилой дом моему внуку с правом моего пожизненного проживания в доме. Зарегистрируют ли мне такой договор?

         Нет, поскольку основным признаком дарения является безвозмездность. Включение в договор дарения условий о вашем праве проживать в доме ставит под сомнение его безвозмездность, поскольку на одаряемого, т.е. вашего внука, возлагается встречное обязательство – предоставить дарителю право пожизненного проживания в доме после его отчуждения. Такой договор не может быть признан дарением и рассматривается как притворная сделка.

         Квартира оформлена на моего несовершеннолетнего ребенка. Могу ли я заключить договор дарения от его имени в пользу его отца?

          Нет. Такая сделка невозможна, так как действующим законодательством запрещено совершение сделок от имени несовершеннолетних их законными представителями.

       Однако если отец надумает подарить квартиру сыну, то данная сделка с точки зрения действующего законодательства возможна.

         Слышал, что доверенность на дарение отличается от обычных доверенностей?

         В доверенности на совершение дарения должны быть в обязательном порядке указаны: что дарится и кому. Вы обязательно должны указать, какой объект вы дарите и лицо, кому дарите. Доверенность на совершение дарения представителем, в которой не назван одаряемый и не указан предмет дарения, ничтожна.

         Я подарил квартиру своему сыну. Сын умер. Как мне вернуть квартиру обратно?

         Пунктом 4, ст. 578 ГК РФ предусмотрена возможность отмены дарения дарителем в случае, если он переживет одаряемого – но это возможно только, если данное условие содержится в договоре дарения. Следовательно, если в договоре, заключенном вами с сыном, данное условие имеется - вы вправе отменить дарение.

«Дачная амнистия»

         Имеется земельный участок – 600 кв.м. Из документов имеется постановление главы администрации о выделении земельного участка. Каким образом следует оформить земельный участок в собственность? Следует ли делать межевание?

         В соответствии с Законом «О дачной амнистии» основанием для государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства  является  документ, устанавливающий или удостоверяющий право гражданина на  земельный участок.

         Следовательно, если у вас есть только постановление главы администрации о его выделении, и данный земельный участок предоставлен Вам до введения Земельного кодекса, т.е. до 2001 года, вы можете подать заявление о государственной регистрации в порядке Закона «О дачной амнистии». Межевание делать не обязательно.

         В 2002 году сделала пристройку к двухкомнатной квартире в двухквартирном жилом доме. Возможен ли в данном случае упрощенный порядок оформления прав на перепланированную квартиру.

         Действие Закона «О дачной амнистии» не распространяется на оформление прав в упрощенном порядке на перепланированную квартиру.

         Можно ли воспользоваться Законом «О дачной амнистии» и зарегистрировать по упрощенной процедуре право собственности на земельный участок, если земельный участок был выделен прежнему владельцу, у которого куплен дом.

          Да, возможно, если к  гражданину перешло в порядке наследования или по иным основаниям право собственности на расположенное на данном земельном участке здание (строение) или сооружение. При этом документом, устанавливающим ваше право на земельный участок, будет договор купли-продажи жилого дома и любой правоустанавливающий документ прежнего собственника на земельный участок.