Федеральный закон от 22.07.08 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» касается, в первую очередь, тех предпринимателей, которые в течение трех и более лет арендуют здания и помещения, находящиеся на балансе города или края, и хотели бы приватизировать их с последующей регистрацией права собственности.
Учитывая актуальность нового закона, мы обратились за разъяснениями по его реализации к начальнику отдела регистрации прав на объекты нежилого назначения и работы с крупными правообладателями Управления Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и ЕАО
Ольге Мавляновой: - Перевод государственного и муниципального имущества в другую форму собственности – вещь не новая. Разве раньше его нельзя было выкупить?
О. Мавлянова: Установлен еще один способ приватизации, и он относится только к тому имуществу, которое находится в собственности субъекта Российской Федерации либо муниципальной собственности. Имущество, относящееся в федеральной собственности, не может быть приватизировано при помощи данного закона. При этом субъекты малого и среднего бизнеса имеют право вне конкурса выкупать у собственников арендуемые помещения при соблюдении ими следующих условий:
- если арендуемое имущество находится в их временном владении или временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу вышеуказанного закона;
- если арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом (в необходимом размере, в установленные сроки);
- если арендуемое имущество не включено в перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение или в пользование субъектам малого или среднего предпринимательства. Проще говоря, если оно не предназначено для передачи в аренду другим предпринимателям;
- если площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества. В Хабаровском крае предприниматель вправе выкупить у муниципалитетов помещения площадью не более тысячи квадратных метров, у края – до пятисот квадратных метров. Рассрочка по оплате может быть предоставлена до 3-х лет.
- Выходит, опираясь на 159-ФЗ, практически любой предприниматель Хабаровска сможет выкупить у города помещения, которые он добросовестно арендовал более трех лет?
О. Мавлянова: Не совсем так. Действие данного закона не распространяется на субъекты малого и среднего предпринимательства, являющихся участниками соглашений о разделе продукции. Не попадают под действие нового закона кредитные или страховые организации, субъекты предпринимательской деятельности в сфере игорного бизнеса (владельцы казино не смогут претендовать на выкуп занимаемых помещений), а также субъекты, осуществляющие добычу и переработку полезных ископаемых.
- За кем будет решающее слово в вопросе выкупа арендуемого имущества из разряда муниципальной собственности или собственности субъекта РФ?
О. Мавлянова: Разумеется, за собственником. Решение об отчуждении государственного или муниципального имущества субъектам малого и среднего бизнеса принимается соответственно органом государственной власти субъекта Российской Федерации (администрацией края) или органом местного самоуправления (администрацией города, поселения), уполномоченными на осуществление функций по приватизации имущества. Решение принимается в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества». Орган, уполномоченный на осуществление функций по приватизации, либо государственное (муниципальное) предприятие направляют предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием его цены субъекту малого или среднего предпринимательства. К предложению обязательно прилагаются проекты договора купли-продажи и договора залога. Цена отчуждаемого имущества определяется в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», с привлечением независимого оценщика.
Если субъект малого или среднего предпринимательства соглашается на приобретение арендуемого имущества, договор купли-продажи должен быть заключен в течение 30 дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении. Соблюдение 30-дневного срока является обязательным, по его истечению субъекты малого и среднего предпринимательства теряют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.
-Есть ли в новом законе какие-нибудь запрещения, ограничения?
О. Мавлянова: Пунктом 7 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства запрещается уступка своего преимущественного права на выкуп арендуемого имущества. Статья 6 гласит, что сделки по приватизации государственного или муниципального имущества, совершенные с нарушением требований данного закона, являются ничтожными. В случае продаж арендуемого имущества с нарушением преимущественного права субъект малого или среднего бизнеса может в течение двух месяцев с момента, когда узнал (или должен был узнать) о таком нарушении может в судебном порядке потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя.
Если же между собственником имущества (органом государственной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления) и субъектом предпринимательства будет достигнуто взаимопонимание, тогда прямая дорога к нам - в Управление Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и ЕАО– на регистрацию права собственности на приобретенное имущество.
