В последние годы бурное развитие на рынке недвижимости получили сделки по  приобретению жилья с использованием кредитных средств банка. На недостающую стоимость квартиры (а иногда на все 100% стоимости) банк предоставляет покупателю кредит. При этом приобретаемое жилье становиться собственностью покупателя, но находится в залоге у банка до полного погашения кредита.

Кредит под залог недвижимости, иными словами ипотечный кредит, в обиходе стали называть просто – «ипотека». Хотя понятие «ипотека» известно действующему законодательству и означает залог недвижимого имущества для обеспечения обязательства залогодателя.

Еще буквально недавно практически любой желающий, имеющий стабильный доход мог приобрести жилье при помощи ипотечного кредита. Однако начавшийся в 2007 и обострившийся в 2008 году финансовый кризис существенно сократил возможности потенциальных покупателей, поскольку ставки по ипотечным кредитам выросли практически в два раза с 10,75 % годовых, до 20 - 25 % годовых. Кроме повышения процентных ставок банки существенно ужесточили требования к заемщикам, приобретаемым квартирам и урезали лимиты кредитования, сократив количество выдаваемых ипотечных кредитов в разы, в результате чего не только нуждающиеся в улучшении жилищных условий вынуждены откладывать покупку квартиры до лучших времен, но и продавцы не имеют возможности быстро и по справедливой цене продать свое жилье и вынуждены соглашаться на существенные скидки либо тоже дожидаться лучших времен. Мы не ставим перед собой целью создать механизм, полностью заменяющий банковские кредиты, однако предлагаемое решение дополняет существующие схемы приобретения жилья. Мы будем рады, если наши советы помогут тем покупателям, которые в силу жизненных обстоятельств не хотят дожидаться возможного падения цен на недвижимость и тем продавцам, которые не могут ждать следующей неизбежной волны покупательского ажиотажа на рынке жилья. Самое ценное в жизни ─ это время, а его можно использовать с большей пользой, чем ожидание падения или роста цен.

Имея достаточный опыт, как в ипотечном кредитовании, так и в торговле недвижимостью мы предлагаем не ждать милости у банка, а взять судьбу в свои руки. В частности, согласно действующему законодательству, ипотекой может быть обеспечено обязательство покупателя по оплате жилого помещения, приобретенного в кредит с рассрочкой платежа (ст. ст. 488, 489 Гражданского кодекса РФ). Иными словами вместо банка кредитором может выступить сам продавец – собственник квартиры. При этом он не одалживает деньги покупателю, а предоставляет ему рассрочку по оплате всей стоимости квартиры на заранее оговоренный срок. Этот срок может быть от нескольких месяцев, до нескольких лет. При этом на сумму долга продавец вправе начислять проценты. Оплата суммы долга может производиться покупателем частями в оговоренные договором сроки (ежемесячно, ежеквартально и т.д.), что выгодно отличает рассрочку от банковского кредита. Однако необходимо помнить, что возможные варианты оплаты долга необходимо обсудить заранее, поскольку зафиксированные в договоре условия погашения долга, в том числе и сроки внесения платежей, необходимо добросовестно исполнять.

При регистрации договора купли-продажи квартиры в кредит с рассрочкой платежа возникает ипотека в силу закона, т.е. регистрационная служба самостоятельно внесет в реестр сведения об обременении данной квартиры в пользу продавца. В свидетельстве о праве собственности на квартиру, выданному покупателю регистрационной службой, также будет стоять отметка об ипотеке приобретенной квартиры. Таким образом, до полного расчета с продавцом, покупатель не сможет самостоятельно распорядиться данной квартирой, которая будет находиться в залоге у продавца. Снятие обременения и погашение записи об ипотеке квартиры производится регистрационной службой только на основании заявления продавца (залогодержателя), либо по решению суда.

Поскольку исполнение обязательств покупателя обеспечивается залогом приобретаемой квартиры (ипотекой), то продавец может потребовать выдачи ему покупателем закладной. Закладная - это именная ценная бумага, удостоверяющая права ее законного владельца на получение исполнения по договору, обеспеченному залогом предмета ипотеки без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на предмет ипотеки. Наличие закладной предоставляет продавцу дополнительные возможности, а именно:

- возможность использовать данную закладную в качестве обеспечения при получении кредита в банке;

-  продажи закладной третьему лицу, и получение продавцом остатка долга значительно ранее предусмотренного договором срока.

На случай смерти покупателя, потери им трудоспособности, а также на случай  утраты предмета ипотеки (взрыв бытового газа, падение летательных аппаратов, пожар и др.) стороны вправе предусмотреть в договоре обязанность покупателя застраховаться от указанных рисков, назначив первым выгодоприобретателем продавца (залогодержателя). На наш взгляд страхование указанных рисков защищает интересы не только залогодержателя, но покупателя, поскольку в случае утраты трудоспособности и потере доходов, а также в случае утраты предмета ипотеки остаток долга по квартире оплатит страховая компания.

В случае неисполнения покупателем своих обязанностей по внесению ежемесячных платежей продавец (залогодержатель) вправе обратить взыскание на заложенную квартиру. Таким образом, остаток долга и проценты за пользование рассрочкой платежа, а также пени и штрафы за ненадлежащее исполнение договора будут компенсированы продавцу (залогодержателю) за счет продажи квартиры - предмета ипотеки.

Положительные стороны предлагаемой схемы:

Для покупателя:

- возможность приобретения жилья, не имея полной суммы на оплату его стоимости;

- нет необходимости представлять огромное количество справок и документов;

- экономия времени (в нынешних условиях оформление ипотечного кредита в банке может затянуться не на один месяц);

- возможность договариваться об условиях рассрочки (банки предлагают лишь стандартные условия);

- возможность приобрести квартиру даже если банк отказывает в кредите.

Для продавца:

- возможность продать квартиру значительно быстрее, так как круг потенциальных покупателей увеличивается;

- нет необходимости значительно снижать цену для привлечения интереса потенциальных покупателей;

- возможность получения стабильного дохода в виде процентов за рассрочку.