(статьи 30.2. и 38.2 Земельного кодекса РФ)

Вопрос: Пунктом 1 ст. 38.2 Земельного кодекса РФ определено, что аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства проводится только в отношении земельного участка, поставленного на государственный кадастровый учет.

Поскольку из п. 5 ст. 30.2 Земельного кодекса РФ следует, что арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан подготовить документацию по планировке территории, которая в соответствии с Градостроительным кодексом РФ выполняется в границах элемента планировочной структуры, возникает вопрос - какой земельный участок должен быть поставлен на государственный кадастровый учет – в пределах всего элемента планировочной структуры или ее часть, свободная от прав третьих лиц.

Это очень существенный вопрос, так как согласно п. 5 ст. 30.2 Земельного кодекса РФ, так как арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства может впоследствии приобрести в собственность или в аренду земельные участки для строительства конкретных объектов только в пределах предоставленного ему в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Напрашивается вывод, что на государственный кадастровый учет должен быть поставлен земельный участок, свободный от прав третьих лиц. Но не следует исключать варианта, что документацией по планировке территории будет определен снос каких-либо существующих объектов недвижимости для размещения планируемого объекта строительства. В этом случае, если на аукцион будет выставлен свободный земельный участок, предоставление для строительства земельного участка, который накладывается на ранее существующие права на землю будет противоречить законодательству.

Постановка на государственный кадастровый учет больших по площади земельных участков, зачастую не возможна, так как в пределах элемента планировочной структуры расположены различные градостроительные зоны, а формирование земельных участков в пределах различных градостроительных зон не допускается.

Представляется, что в п.1 ст. 38.2 Земельного кодекса РФ следует внести изменения, исключив обязательность постановки земельного участка на государственный кадастровый учет.

Ответ: Принципиально важным здесь является правильное системное понимание норм статей 30.2 и 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации. Системный анализ этих статей показывает, что для комплексного освоения в целях жилищного строительства предоставляется большой земельный участок, полностью свободный от прав третьих лиц. Такой земельный участок подлежит в силу закона разделению на отдельные земельные участки, которые арендатор может впоследствии приобрести в собственность или в аренду. Представление о том, что «документацией по планировке территории будет определен снос каких-либо существующих объектов недвижимости для размещения планируемого объекта строительства» неверное. Оно противоречит законодательству. Для сноса объектов и других видов работ по освобождению земельных участков или территорий от прав третьих лиц законодательством предусмотрен другой механизм – развитие застроенных территорий (статьи 46.1 – 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункт 2.1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации).

По поводу позиции о невозможности постановки на государственный кадастровый учёт больших по площади земельных участков по причине их расположения в различных территориальных зонах отвечаем следующее.

Норма абзаца первого пункта 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне. Земельный кодекс Российской Федерации в статьях 30.1 и 30.2 использует понятие «земельный участок» в двух значениях. В статье 30.1 говорится о «земельных участках, предоставляемых для жилищного строительства», а в статье 30.2 говорится о «земельных участках, предоставляемых для комплексного освоения в целях жилищного строительства».

Указание на различие между двумя видами земельных участков даёт пункт 5 статьи 30.2 Кодекса, где сказано (выделены слова, помогающие понять искомое различие): «Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учёта земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешённого использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду».